土地供应嬗变的蝴蝶效应靠限购平抑房价恐难长久

土地供应嬗变的蝴蝶效应靠限购平抑房价恐难长久

今年上半年土地市场相对平稳高价地对市场预期的影响有所减弱但?#30340;?#20154;士认为若要全面评价出让规则调整带来的影响则需着眼长远考虑到土地?#23548;?#25104;本的提升在下一个市场上升周期到?#35789;保?#36825;些规则对房价的影响可能会进一步体现出来

7月4日上海?#39029;?#20301;于浦东新区?#22270;?#23450;区的两宗住宅用地这两宗地块体量不大底价也不高但其中一项出让条款却引人注意竞得人必须在出让年限内100%自持物业这也意味着该地块所建项?#24656;?#24471;出租不能出售

这并非首宗完全限售的住宅用地此前?#26412;?#20315;山也出现由房企全自持拿下的地块

作为房地产调控的一部分去年以来土地出让规则出现了明显调整上述案例中的限售?#35789;?#26032;特点之一如保定珠海在部分土地出让中?#22270;?#20986;了十年限售的条款

另一个特点是限价?#20445;?#37197;合已经广泛使用的配建制度在限制土地出让总价的基础上竞标配建部分通常是保障房的面积已成为热点城市土地出让中的标配

本月初石家庄新推出的三宗土地则同时对土地价格和商品房价格实施限价?#20445;?#24182;与限售结合此前保定已推出这一制度且随着三四线城市地价的攀升这类规则正呈蔓延之势

今年上半年土地市场相对平稳高价地出现频率明显下降高价地对市场预期的影响有所减弱似乎说明规则的调整颇有成效但?#30340;?#20154;士认为若要全面评价出让规则调整带来的影响则需着眼长远考虑到土地?#23548;?#25104;本的提升在下一个市场上升周期到?#35789;保?#36825;些规则对房价的影响可能会进一步体现出来

拉高与?#30333;?#20302;

7月初石家庄正定新区推出三宗住宅用地并提出双限双竞规则具体而言在同时限定土地最高出让价格和房屋最高销售平均价格的情况下先竞土地价格未超过土地最高限价的按报价最高者得的原则确定竞得人超过土地最高限价的在该最高限价基础上向下竞房屋销售平均价格按出价最低者得原则确定竞得人当房屋销售平均价格低于下限时则停止竞拍该宗地流拍

不仅如此这三宗土地还被锁定了十年限售期即竞买人在房屋销售时须告知购买者在取得不动产权证之日起10年内不得买卖

对此?#26412;?#26576;房企相关负责人向记者表示?#32771;?#20225;业对土地成本的核算不太一样但由于配建部分的成本相对固定企业往往最看重商品房部分的预期售价据此来核算盈利空间并确定拿地成本

他表示按照上述地块的规则商品房售价被限制相当于项目的货?#24403;还?#23450;下来土地价格被限制相当于土地成本?#36824;?#23450;下来项目要想盈利就只能压缩开发成本但开发成本往往跟质量成正比如果开发成本不高容?#33258;?#25104;户型差配套不足容积?#26102;?#25289;高?#21462;?/P>

当前土地出让中盛行的限售要求被认为与此有着类似的逻辑该人士表示限售相当于变相压低项目的预期售价由于盈利空间受限开发商只得在成本上做文章

住建部住房改革专家委员会副主任委员顾云昌向记者表示这类规则虽然能将房价控制在一定水平但可能会造成降?#22987;?#37197;的情况影响居住体验

另一类较为流行的出让规则为限价+配建?#20445;?#21363;限定土地最高价格竞拍配建的保障房或其他房屋面积

这类规则最早始于?#26412;?#22914;今已成为各大热点城市的标配7月5日佛山禅城区一宗土地拍卖中甚至深化为限价+竞人才住房+竞自?#32622;?#31215;

上述规则显然可以有效限制高价地但在降低土地成本方面恐怕收效甚微

以7月5日福州市闽侯县两宗宅地出让为例最终两块地未扣除配建部分的成交楼面价均不超过1万元/平方?#20303;?#20294;由于配建比例均超过一半当地?#30340;?#20154;士分析分摊到商品房部分的土地成本将达到2万元/平方?#20303;?#22914;果继续竞拍这部分成本还会进一?#25945;?#39640;

有分析人士如此解读这种逻辑在土地成本固定的前提下配建部分越大?#21487;?#21697;房地块承担的成本就越高

对于这种情况企业的惯用应对手段为拉高和?#30333;?#20302;具体做法为在保证配建规模的前提下尽量提高配建部分的容积率相应地商品房的部分容积率则被有意压低使之变成低密度高售价的住宅表现在项目布局上配建部分显得又高?#32622;ܡ保?#21830;品房则表现为低而稀疏

也可以反过来理解拉高商品房部分的价格做低配建部分的成本上述房企人士表示商品房价格并未被有效控制配建部分通常是保障房的居住体验还被牺牲了

成本压力仍大

限价与限售的做法起?#20174;?#19968;线城市从去年下半年开始已在各热点城市大行其道按照业界的主流观点随着三四线城市地价攀高这类做法正在向这些城?#26032;?#24310;

今年6月28日和7月6日浙江湖州在两次土地拍卖中就采取了限房价限车位价限装修价竞地价的规则7月5日?#19981;?#33436;湖一宗土地出让采取的规则为限地价竞市场调控房

上海易?#21451;?#31350;院智库?#34892;?#24635;监?#26174;?#36827;认为这类出让方式的推广有其正面效果如有助于减少高价地的出现并减少高价地对市场预期带来的刺激

今年以来市场上的高价地已明显减少根据中国指数研究?#21644;?#35745;今年上半年全国300个主要城市中一线城市土地交易的平均溢价率为22%同比下降40个百分点二线城市的平均溢价率为32%下降17个百分点土地出让规则调整较少的三线城市溢价率为57%上升32个百分点

?#26174;?#36827;还向记者表示配建制度的存在有助于实现商品房市场和非商品房市场的共同发展

与此同时限售规则的推出可遏制短期炒房行为并在一定程度上增加租赁住房供应分摊销售市场的压力对于?#30333;?#21806;并举供应体系的构建有所裨益

但他同时也表示配建制度导致的成本分摊会造成商品房地块的?#23548;?#25104;本高企从长远来看仍将对房价产生一定支撑按照顾云昌的说法假地价很容易计算出来分摊到商品房部分的真地价是多少外界并不知道

根据房地产开发周期这批地块将在明年入市受访者普遍认为按照真实的土地成本届时的商品房销售价格可能会进一?#25945;?#21319;

?#24615;?#22320;产在此前的一份报告中也指出按照真实的地价水平在很多热点城市未来房价要至少上涨50%才可保证项目盈利部分高价地项目则要求房价有100%的涨幅

上述房企人士还指出另一重逻辑土地出让条件的?#37327;̣?#20250;将小型房企逐渐淘汰并造成市场竞争的不充分在部分区域市场若定价权被部分大型房企把持同样不利于价格稳定

顾云昌认为这些规则带?#26143;苛?#30340;行政色彩容?#30528;?#26354;价格信号因此不适合长期实施

他表示在房地产的供给侧结构性改革中企业的确负有供应多类型多层次住房的责任但在土地出让端也应当注意供给侧改革避免规则变化带来的种种问题具体而言需要尽快将此纳入到房地产调控的长效机制中

土地供应嬗变的蝴蝶效应靠限购平抑房价恐难长久

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